江苏省海安县人民法院

民事判决书

（2013）安南民初字第0151号

原告吕某某，男，现住海安县海安镇。

原告葛某某（系原告吕某某前妻），女，住址同上。

原告吕某（系吕某某与葛某某之女），住址同上。

委托代理人吕某某，系本案原告，同为原告葛某某的委托代理人。

被告黄某某，男，住海安县海安镇。

原告吕某某、葛某某、吕某与被告黄某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月2日受理后，依法由代理审判员***简易程序独任审判，于2013年6月17日、8月19日两次公开开庭审理。后因案情复杂，于2013年9月2日转为普通程序，组成合议庭，于同年9月23日第三次公开开庭审理。原告吕某某，被告黄某某及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吕某某、葛某某、吕某诉称：2011年1月31日，三原告与被告黄某某签订《房屋买卖合同》一份，约定将位于海安县海安镇中坝南路89号9幢603室房屋卖给被告。合同签订后，三原告将购房发票与购房合同交给被告，然被告未按合同约定履行义务，至2013年3月20日才办理了上述房屋的产权过户手续，且尚有13000元购房款未给付三原告。2012年8月，海安县财政局、海安县地税局、海安县住建局三部门出台了2009年购房财政补贴政策，因三原告所购房屋发票由被告持有，三原告找过被告多次，也通过房产开发商打过电话给被告，要求被告将购房发票交与三原告申领购房补贴，然被告拒绝向三原告提供，导致三原告在规定的期间内未能申报财政补贴。故三原告诉至法院，要求被告给付购房欠款13000元、代缴水费款63元及煤气安装费2800元，赔偿退税款损失14700元，并承担本案诉讼费。

被告黄某某辩称：1、所欠购房款13000元是事实，但应该扣除被告在交房时代垫的7728元。该费用是按照原告与南通欣利置业有限公司（以下简称欣利置业公司）的房屋买卖合同的约定支付的公共维修基金7559元、垃圾清运费336元，共计7986元。因后来实际丈量的面积减去了168元，被告实际缴纳了7728元；2、对原告主张的代缴水费63元认可；退税款损失没有事实和法律依据，且被告本人并不知情，不予认可。煤气安装费根据原告与欣利置业公司购房合同的约定应由原告支付，且被告与原告于2011年1月31日签订购房合同时，原告将煤气费票据交给了被告，应说明该项费用包含在双方的房屋价款内。

经审理查明：2009年，吕某、葛某某与欣利置业公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20091201392）一份，购买了由欣利置业公司开发的座落于海安县海安镇中坝南路89号9幢603室住房一套，约定合同总价陆拾玖万玖仟捌佰肆拾元整（699840元）。该合同附件四合同补充协议约定了下列内容：……3.1签约时须缴纳以下费用：管道燃气建设费2800元/户；3.2交房时须缴纳以下费用：公共维修基金45元/m2，装潢垃圾清运费2元/m2……同年12月31日，吕某、葛某某向欣利置业公司缴纳了预收购房款699840元，欣利置业公司开具了销售不动产统一发票（自开）发票联（发票号码01023401），吕某同时向欣利置业公司缴纳了燃气安装费2800元，欣利置业公司向其出具了收据。2011年1月31日，吕某、葛某某作为甲方、黄某某作为乙方，签订了《房屋买卖合同书》一份，内容有：“一、甲方将购买的欣利置业公司位于海安镇中坝南路89号9幢603室的房屋（备案合同编号20091201392）及甲方与欣利置业公司之间签订的商品房买卖合同中所享有和承担的一切权利和义务转让给乙方”、“二、房屋转让价格为人民币八十一万八千元（人民币81.8万元）”、“三、房屋转让价款给付期间：2011年2月2日前乙方给付甲方四十一万元（41万元），甲方移交能够证明其取得海安镇中坝南路89号9幢603室的房屋的发票、合同等一切文件资料（原件）；2011年3月5日前乙方给付甲方三十九万元（39万元）；余款一万八千元（1.8万元）于上述转让房屋的房产证、土地使用权证过户至乙方名下时给付”、“四、双方同意在甲方积极配合的情况下，乙方协调将甲方与欣利置业公司之间签订的商品房买卖合同中买受人变更为乙方，申领房屋产权证、土地使用权证等权属登记过程中所有税费由双方各半承担；如乙方未能协调到位，乙方有权要求甲方申领房屋产权证、土地使用权证等权属登记证书，并由甲方承担办理权属证书过程中所支付的所有税费，但权属登记证书甲方必须在取得权属登记证书后立即交由乙方保管，甲方不得以产权证书遗失等原因重新申领产权证书；在乙方指定的期间内（即15天）甲方有义务协助乙方将上述权属证书过户至乙方名下，所产生的一切税费由乙方承担”、“六、乙方承诺（1）按时支付房屋转让款，并承担商品房买卖合同中约定的所有义务……”，甲方：吕某、葛某某、吕某某；乙方：黄某某，2011年1月31日。当日，吕某某将上述商品房的相关资料交给黄某某，黄某某出具收条一份，内容为“收到吕某某同志商品房买卖合同一份、购房发票01023401#一份、燃气建设费收据0004005#一份。收件人：黄某某，2011年1月31日。”同年3月24日，黄某某作为甲方、吕某某作为乙方，签订《房屋买卖合同书》一份，内容有：“一、甲方将位于海安县城中大街164号2幢401室的房屋转让给乙方”、“二、房屋转让价格为人民币三十九万五千元（人民币39.5万元）”“三、房屋转让价款给付期间：2011年3月30日前乙方给付甲方三十九万五千元（39.5万元）”，等等。上述两笔房款相抵，再扣减黄某某先前给付的房款，黄某某尚欠吕某某、葛某某、吕某购房款13000元。2011年12月1日，黄某某以吕某的名义向欣利置业公司实际缴纳了维修基金及垃圾清运费合计柒仟柒佰贰拾捌元（7728元），拿到了位于海安县海安镇中坝南路89号9幢603室房屋的钥匙。后吕某某与黄某某拟按照2011年1月31日《房屋买卖合同书》第四条前半条的约定，由黄某某出面，想办法将该房屋的买受人直接变更为黄某某，一直未能如愿。2012年11月24日，黄某某再次约吕某某至华新一品二楼商谈此事，双方未能谈妥，吕某某至此方回绝黄某某，不再同意直接变更该房屋的买受人为黄某某。自2011年1月31日起，海安镇中坝南路89号9幢603室房屋的购房发票及商品房买卖合同由黄某某持有。直至2013年3月18日，黄某某方将上述发票和合同交还吕某某。当日，欣利置业公司向吕某、葛某某开具销售不动产统一发票（自开）发票联（发票号码00869953），载明：不动产项目名称华新一品，楼牌号9—603，金额699673.00元，款项性质购房款，注明此金额已经包含[预售定金]和[预收购房款]—预收销号发票：01023401，同日，吕某、葛某某就该房屋向税务机关办理纳税手续，南通市海安地方税务局向葛某某、吕某开具现金完税证【（125）苏地完电00566160】，载明：土地、房屋地址华新一品9—603，计税金额699673.00元，税率或单位税额0.03，实缴金额20990.19元。后吕某某、葛某某、吕某办理了该房屋的房屋产权证与土地使用权证并交给黄某某，黄某某于同年3月19日出具收条一份，载明：收到吕某某同志交给本人房屋所有权证20130021191#、2013002492#、土地使用权证67637#。本人于3月18日交给发票及合同。收件人：黄某某 2013.3.19。同年3月20日，吕某某、葛某某、吕某协助黄某某办理了该房屋的过户手续，将该房屋过户至黄某某名下，黄某某缴纳了过户费。

另查明，2008年12月20日，海安县人民政府出台《县政府关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》（海政发[2008]57号）文件，“……调整房产契税适用税率及标准。契税税率由4%调整为3%……对2009年1月1日至2009年12月31日期间购买高层、小高层住宅的购房户再给予契税部分70%的补贴……”2012年8月15日，海安县财政局、海安县地税局、海安县住建局三部门为贯彻该文件精神，共同发布公告，要求享受符合该文件购房财政补贴政策的购房户自公告之日起至2012年9月30日下午5点前申报，逾期视为自动放弃，申报地点为县行政服务中心地税局窗口，申报资料有：“1、购房合同原件及复印件；2、购房契税完税凭证原件及复印件；3、购房人身份证原件及复印件；4、购房人银行卡复印件”。现吕某某、葛某某、吕某认为因购房合同、发票原件均一直由黄某某持有，三人多次向其索要归还未果，导致未能申请享受该购房财政补贴优惠政策，产生损失14700元。另黄某某欠购房款13000元，多次索要，至今未给付，双方产生矛盾，三原告诉至法院，要求被告黄某某给付购房欠款13000元、代缴水费款63元及煤气安装费2800元，赔偿财政补贴损失14700元，并承担本案诉讼费。被告黄某某同意给付三原告代缴水费款63元、购房欠款5272元，合计5335元，并认为根据2011年1月31日《房屋买卖合同书》的约定，三原告无权主张享受财政补贴优惠政策，煤气安装费2800元按照合同约定亦是三原告应履行的义务。

上述事实，有商品房买卖合同（复印件）、销售不动产统一发票（自开）发票联两张（发票号码01023401一张，复印件；发票号码00869953一张）、现金完税证【（125）苏地完电00566160一张】、房屋买卖合同书两份（2011年1月31日、2011年3月24日各一份）、海安县人民政府文件（海政发[2008]57号，复印件）、公告（复印件）、黄某某出具的收条两份（2011年1月31日、2013年3月19日各一份）、收据三份（NO.0017824、0017826、0017827各一份，复印件）、收条一份（复印件）、调查笔录两份、原、被告当庭陈述等在卷佐证。

本院认为：原、被告之间于2011年1月31日、2011年3月24日签订的两份房屋买卖合同书均成立、有效，合同双方应按约分别履行各自的义务。三原告要求被告给付购房欠款13000元以及煤气安装费2800元，被告对购房欠款无异议，但认为煤气安装费2800元已包含在购房款中，该费用本应由三原告承担，同时其于2011年12月1日代吕某向欣利置业公司缴纳了维修基金及垃圾清运费合计柒仟柒佰贰拾捌元（7728元），该款项按照合同约定应由三原告缴纳，应从所欠购房款中扣除该费用。根据《商品房买卖合同》的约定，管道燃气建设费2800元/户应在签约时缴纳，公共维修基金45元/m2和装潢垃圾清运费2元/m2则应在交房时缴纳。三原告的购房款为699840元，出卖款为818000元，出卖价中已考虑了房屋增值。三原告于2009年12月31日就向欣利置业公司缴纳了燃气安装费2800元，而三原告与被告签订房屋买卖合同是在2011年1月31日，故三原告在向被告出卖房屋时，在已经考虑房屋价值增值的基础上，应该也会考虑到已经产生的燃气安装费2800元，其与被告未在房屋买卖合同中另行约定该款，按照正常的行为逻辑规则，该燃气安装费2800元应该包含在三原告的卖房款中。现三原告要求被告给付该笔费用，本院不予支持。公共维修基金和装潢垃圾清运费在《商品房买卖合同》中约定由房屋买受人在交房时缴纳，根据该两项费用的性质，是为实际居住者居住、生活产生的相关费用，三原告在拿钥匙前已将房屋出卖给被告，并已谈妥房屋价款，其再无装潢此房屋以及在此房屋中生活的目的，此房屋的实际居住者已变更为被告，故三原告不愿也不会再去缴纳这两项费用。后被告以原告吕某的名义缴纳了这两项费用合计7728元，拿到了房屋钥匙。设置此两项费用，顾名思义，其目的是为实际居住者装潢房屋、日常生活之需要，本着“谁受益谁负担”的公平原则，该两项费用应由实际居住、生活者，即本案的被告负担较为公平。故被告主张应从所欠购房款13000元中扣减其代缴的该两项费用7728元，本院难以采纳。

三原告要求被告给付代缴水费63元，被告无异议。

三原告要求被告赔偿购房财政补贴损失14700元，提供了海安县人民政府文件、三部门（海安县财政局、海安县地税局、海安县住建局，下同）公告、华新一品售楼处的退税款测算单，主张因购房合同及购房发票原件一直由被告持有，被告拒不配合三原告申报享受该优惠政策，导致在规定的时间内三原告无法申报，从而未能享受购房财政补贴。对此，被告辩称其一直不知晓此事，且其持有购房合同及发票原件的行为并不必然导致三原告无法享受此优惠政策，该损失不应由被告承担。另被告于2011年1月31日即与三原告签订《房屋买卖合同书》，根据合同约定，三原告在该房屋上享有的一切权利已经进行了转让，三原告无权再享受购房财政补贴优惠政策。根据三部门的公告，申领购房财政补贴的申报资料中必须具备购房合同和购房契税完税凭证原件，本院经向税务机关咨询，得知办理房屋契税完税凭证须凭购房合同及购房发票原件至税务机关办理，而该房屋的购房合同及发票原件自2011年1月31日至2013年3月18日，一直由被告持有。三原告在庭审中陈述在三部门规定的申报期间，找过被告多次，也通过华新一品售楼处的销售人员打过电话，可被告均不予理睬。对此被告不置可否，辩称一直不知晓此事、三原告没有找过他，华新一品售楼处的销售人员亦未找过他。三原告虽没有书面证据证明其陈述的事实，但据本院依职权对欣利置业公司办公室工作人员张某某调查得知，华新一品售楼处销售人员曾打过电话给被告，告知被告此政策的情况。况且此购房财政补贴政策针对的是不特定群体，只要符合条件，具备申报资料的要求，均可申领享受。按照日常生活经验规则，三原告在优惠政策申报期间内，在明知购房合同和发票原件在被告持有的情况下，不可能不去找被告协商此事，而自愿放弃享受该优惠政策。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”其强调审判人员审查判断证据不仅要遵循法定程序、依据法律的规定（即法律精神），也要依据法官职业道德（即良知）和逻辑规律及经验法则（即理性）对证据进行独立（即自由）地判断，并公开判断的理由和结果。故本院综合原、被告举证、质证、辩论及庭审查明的事实，认定被告应知晓购房财政补贴政策，然拒不配合三原告申领办理，其对三原告未能享受该购房财政补贴，存在过错。根据海安县人民政府文件【海政发[2008]57号】精神及三部门于2012年8月15日发布的公告内容，购房财政补贴优惠政策的享受对象为“2009年签订购房合同并备案的购买高层、小高层和政府限价房多层住宅且尚未申领补贴的购房户；2009年4月10日至4月14日在海安春季房产交易会上签订成交合同并备案的商品房和非商品房且尚未申领补贴的购房户。”被告于2011年1月31日方与三原告签订《房屋买卖合同书》，于2013年3月办理了房屋的过户手续，根据文件和公告精神，被告无论如何均不具备享受此优惠政策的资格，此优惠政策的享受对象已为特定时期内的房屋买受人，符合条件的房屋买受人具备公告要求的申报资料并在规定的时间、地点进行申报，即可享受购房财政补贴，故被告认为根据其与三原告2011年1月31日签订的《房屋买卖合同书》第一条的约定，对该房屋享有购房财政补贴的权利已转移由其享有的主张，本院难以采纳。三原告于2009年与欣利置业公司签订了《商品房买卖合同》，并于同年的12月31日预缴了购房款699840元，欣利置业公司向三原告出具了销售不动产统一发票（自开）发票联（发票号码01023401），具备了享受财政补贴优惠政策的资格。但因购房合同及发票原件一直由被告持有，被告于2013年3月18日方交还三原告，三原告于2013年3月18日向税务部门办理了涉案房屋纳税手续，缴纳税款20990.19元，领取了现金完税证。按照政策规定，三原告在公告规定的申报期间内，如具备公告要求的申报资料，即可享受财政补贴14693元（20990.19元×70%）。三原告与被告2011年1月31日签订的《房屋买卖合同书》第四条前半段约定“双方同意在甲方积极配合的情况下，乙方协调将甲方与欣利置业公司之间签订的商品房买卖合同中买受人变更为乙方，申领房屋产权证、土地使用权证等权属登记过程中所有税费由双方各半承担”，此约定的内容明显意在规避国家的税收政策，违反了国家税收管理法律法规的规定，应为无效。三原告与被告试图按照此约定的内容办理有关不合法手续，一直协商至2012年11月24日，原告吕某某才正式回绝被告不再履行该约定。从合同签订伊始，至财政补贴申报时间过后近两个月时间，三原告仍在配合被告进行规避国家法律法规的活动，三原告的这种行为也是导致未能享受财政补贴政策的因素之一。在公告规定的申报期间内，三原告自称找过被告多次，明知被告不予配合，在自力救济不能的情形下，其应通过公力途径救济，然三原告多次陈述曾向县委、县纪委写过举报信，反映被告在房屋买卖过程中的其他违规行为，却一直未寻求救济申领购房财政补贴不能的途径。综上，本院认定三原告对其未能申领享受购房财政补贴优惠政策，也具有过错。对三原告未能申领享受财政补贴优惠政策，三原告与被告过错程度相当。由此造成三原告未能享受财政补贴14693元的损失，应由被告赔偿三原告7346.5元。综上，依据《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项之规定，判决如下：

一、被告黄某某给付原告吕某某、葛某某、吕某购房欠款13000元。

二、被告黄某某给付原告吕某某、葛某某、吕某代缴水费款63元。

三、被告黄某某赔偿原告吕某某、葛某某、吕某购房财政补贴损失7346.5元。

上述一、二、三项合计20409.5元，由被告黄某某于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。

若被告黄某某未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告吕某某、葛某某、吕某的其他诉讼请求。

案件受理费394元，由原告吕某某、葛某某、吕某负担131元，被告黄某某负担263元（被告黄某某应负担部分已由三原告代垫，被告黄某某在履行上述义务时将该款一并给付三原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费394元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）。

审 判 长 ***

代理审判员 ***

人民陪审员 ***

二○一三年十一月十日

书 记 员 **

附：

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条　无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条第一款　行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

第十五条　承担侵权责任的方式主要有：

　　(六)赔偿损失；