明知房产有瑕疵 起诉退房难支持

小刘与小张（皆为化名）为80后小夫妻，小刘（男）从事建筑行业，小张（女）为普通公职人员。二人婚后收入可观，家庭幸福安宁。
随着近几年房价逐年上涨，小刘夫妻二人动了买房的心思。2013年，二人凑足30万首付款与天 蓝公司（化名）签订了商品房买卖合同，合同签订后二人通过了公积金贷款向天蓝公司支付了剩余房款。
2014年6月4日，小刘夫妻二人以天蓝公司违约为由向海安县人民法院提起诉讼，请求法院判决解除购房合同，并要求天蓝公司返还购房款并赔偿损失。
法院审理后查明原告所述基本属实。双方签订的购房合同约定的房屋主体结构为框架结 构，而现在变成了框剪结构，合同约定的地下楼层也由两层变成了一层。
法院审理后认为，案涉房屋确实与合同约定存在一定的出入，但是否构成根本违约，是否对原告的使用造成影响是本案争议的焦点。为查清案件事实，承办人查阅了专业书籍并前往了专业的检测机构予以咨询。经核实，框架结构是由梁和柱组成框架来构建承重体系的结构，此种结构的房屋墙体不承重，分割较灵活，自重轻，节省材料，仅起到围护和分隔作用，但由于侧向刚度不强，抗震性不是很好。框剪结构是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙，墙体全部采用填充墙体。此种结构吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。其与框架结构的主要区别在于比框架结构多了剪力墙。在高层或者超高层的框架结构房屋建造中使用剪力墙可以增强房屋的抗震性。但无论是框架结构还是框剪结构对房屋质量都没有影响。故本案中，案涉房屋的实际结构虽与合同约定有出入，但并不影响原告对房屋的使用。同时考虑到小刘作为建筑类专业人士，在其签订购房合同时房屋主体结构将近完工，依据小刘对专业的理解，理应发现讼争房屋实为框剪结构。其现以房屋主体结构与合同约定不符实难让人信服。关于地下楼层的变化，因小刘夫妇购买房屋时地下楼层已完工，其对地下楼层由二层变为一层是明知的，且地下楼层的变化并不影响其购买地下车库，故对于小刘夫妇的诉讼请求，我院予以了驳回。判决后双方皆未上诉。
法官说法：本案是一起典型的购房合同纠纷，审理此类案件不仅要考虑合同的本身约定内容，还需要考虑到购房人的主观目的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条明确约定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。本案中，房屋现状并不影响小刘夫妇的正常使用，且小刘为建筑类专业人士，在其明知房屋现状与合同约定不符后仍愿意购买，事后再以房屋存在瑕疵为由要求解除合同难以得到法律的支持。
值得一提的是，2014年以来，随着房地产市场疲软，全国房价应声下跌，海安县房地产市场也未能幸免。近日，伴随着国人买涨不买跌的从众心理，弃房断供、打着维权的幌子毁约的现象在我县逐渐抬头。2014年5月份以来，我院受理多起涉及房产的纠纷案件，其中既有银行要求弃房断供者返还贷款的案件，又有开发商要求购房者支付剩余房款的案件，还有购房者以开发商配套设施虚假宣传、学区房虚假承诺、房屋质量不符要求等为由要求解除合同退还房款的案件。承办法官在此提醒广大读者，购房合同及贷款合同为当事人意思自治的体现，国人应当怀有契约精神，无论房价涨跌都应当重信守义，及时履行合同。具体而言，对于开发商而言，进行房产销售时应当遵守诚实守信原则，偷空减料、虚假宣传、虚假承诺不仅会承担法律责任还会丧失商业信誉；对于购房者而言，无论房价涨跌，都应当理性待之及时还款。“弃房断供”行为不仅要担责，还会对断供者的征信系统抹黑。对于确有问题的房产，业主也应当通过合法合理的方式进行理性维权。多协商、少冲动，切不可采取过激违法行为进行“暴力权”。