买卖安置房指标闹官司 法院能否确认合同效力

法律人士认为：本案判决具有标示意义

回迁安置房往往不能即时办理产权手续，其指标能否买卖一直争议较大，引发诸多纷争。10月17日，随着南通市中级人民法院一起涉安置房指标的买卖纠纷案件终审判决书的送达，生效判决回答了这一问题。法院认定相关买卖有效，判决被告徐氏夫妇停止侵权，并在条件成熟时协助原告王兵办理产权登记手续，原告王兵亦应依合同付清购房余款。

买卖拆迁安置房

2012年，徐氏原位于海安县海安镇新桥村的房屋被征收，而获得回迁房，即拆迁安置房。其后，徐氏与开发商签订了拆迁安置房买卖合同，已经房产监管部门备案，案发时尚未办理初始产权登记。

2012年3月4日，徐氏夫妇作为转让方与作为受让方的王兵女士签订房屋转让协议书一份，协议约定徐氏夫妇将其面积130平方米拆迁安置房屋，以578000元的价格转让给王兵；王兵在协议签订后10日内先付房款300000元，余款待产权证过户到王兵名下后一次性付清；转让方将办理房屋产权证、土地使用权证及相关权证所需的购房收据和购房凭证复印件交付给受让方王兵；至此，该房屋的所有权属王兵，转让方对该房屋不再享有任何权利和收益；因该房屋为拆迁安置房，暂不具备办理产权变更登记条件，但本协议为确认转让房屋所有权的唯一证据，其效力高于该项房屋的产权证和土地使用权证，若具备办理产权变更登记条件时，因王兵需要，转让方应无条件履行协助义务。双方还约定，该协议经双方签字后生效、具有法律效力。

2012年3月5日，王兵从其丈夫的银行卡中通过中国银行，向徐氏夫妇指定的账户内汇入300000元。当日，徐氏夫妇共同向王兵出具了收到上述房款的收据一份。此后，王兵家人再向徐氏夫妇付房款30000元。

争占房屋闹官司

案涉安置房屋建成后，王兵之子潘伟从开发商处领取了房屋钥匙，双方发生意见分歧。徐氏夫妇从开发商处无钥匙可领，向王兵索要未果后，遂私自更换了案涉房屋钥匙，引起纠纷。

原告王兵诉称，我与徐氏夫妇签订案涉安置房转让协议后，开发商已将此后建成的房屋交付给我，但徐氏夫妇却将房屋门锁破坏，致我无法居住使用。请求法院判令被告徐氏夫妇停止侵权行为，协助办理房屋产权过户登记手续。

被告徐氏夫妇辩称，案涉房屋是我们原房屋征收后的回迁房，签订合同时房屋尚未建成，目前房屋还未登记到我们名下，原告王兵要求进行过户登记不具备基础条件，故而我们更换门锁的行为不构成侵权。请求法院判决驳回原告王兵的诉讼请求。

法院判决买卖合法

海安法院审理后认为，原告王兵与被告徐氏夫妇签订的房屋转让协议，系双方当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规强制性规定的情形，协议成立且合法有效，双方当事人均应按协议全面履行自己的义务。

王兵按约定序时进度支付房款后，取得相应合同权利。在此情形下，王兵从开发商或物业管理部门领取房屋钥匙的行为，系其权利行使的必然表现。王兵从开发商处领取钥匙占有房屋，具有合同依据，为有权占有，尽管未能完成房屋所有权登记手续，其对房屋合法占有的权利应当受到保护。

徐氏夫妇私自更换门锁，妨碍王兵对房屋的合法占有，与约定不符，且无法律依据，构成侵权。王氏夫妇应停止侵权，并在条件具备时协助过户。遂依照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国侵权责任法》有关规定，作出前述判决。

一审判决后，被告徐氏夫妇不服，提起上诉。南通中院审理后认为，原审查明事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条规定，终审判决驳回上诉，维持原判。

评析：本案实质上涉及拆迁安置房指标能否合法买卖问题。安置房是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。与普通商品房相比，安置房在购买对象和交易时间都受到一定限制，只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得安置房房产证的一定时间内（通常为5年）无法将该房过户给其他人。虽然安置房交易受到限制，但实际生活中，由于安置房与普通商品房之间存在较大差价，民间已形成了事实上的安置房交易市场。

我国合同法从最大限度发挥社会财富的流通价值出发，坚持鼓励交易原则，不轻意否定合同的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（即合同法解释三）进一步深化了这一原则，无权处分行为不再视为效力待定行为。该解释第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从这条规定来看，一般性无权处分产生的合同已不再视为效力待定合同，不需要以事后取得处分权追认合同效力，可直接认定合同成立有效。至于当事人可能引发的矛盾，可以违约解除合同的方式解决。显然，当事人双方先行签订安置房（指标）买卖合同、办理房款交付及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法，并不违反上述司法解释的新精神，属于合法行为，买卖合同应认定成立有效。

从本案情况来看，原告王兵与被告徐氏夫妇签订了安置房买卖合同，而基于前述论述合同成立有效，且原告王兵按合同序时进度支持了房款，又与开发商履行了案涉房屋交付手续，应认定原告王兵占有房屋的行为合法。被告徐氏夫妇侵占房屋，损害了原告王兵的合法占有权，构成侵权行为，应依法承担停止侵权等民事责任。

[法律链条]《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条 （第一款）行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

第十五条 承担侵权责任的方式主要有：

(一)停止侵害；

(二)排除妨碍；

(五)恢复原状；

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。