10月12日下午，海安法院召开新闻发布会，向社会发布2019年1月至2023年9月房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书暨典型案例。
院党组副书记、副院长丁培培，高新区法庭庭长李晓萍出席发布会，并回答记者提问。南通市人大代表曹劲松、陈仪，南通市政协委员周冬喜，特约监督员李云峰，南通电视台等多家媒体记者受邀参加发布会。新闻发布会由党组成员、政治部主任刘晶晶主持。
会上，法官助理黄远升解读了海安法院2019年1月至2023年9月期间租赁合同纠纷案件审判情况，并发布典型案例。自2019年以来，海安法院共受理房屋租赁合同794件，案件呈现当事人诉求争点多、法律关系交织、反诉率高审理周期长、诉前调解率较低的特点。白皮书进行了案件数量增幅较大的原因分析，梳理了常见法律问题的表现形式，对妥善化解租赁合同纠纷提出有力举措，为维护当事人合法权益、增进人民群众福祉以及促进房屋租赁市场健康有序发展提供司法保障。
案例一：购买已出租房屋不可要求承租人搬离
【基本案情】2018年3月，赵某与刘某签订房屋租赁合同，赵某将住房出租给刘某夫妇居住。2020年5月，赵某与许某签订房屋买卖合同，许某询问可否看房，赵某回复该房屋现由刘某夫妇居住，暂不便看房。许某未持异议且支付了全部款项，并办理变更登记、取得不动产权证书。现许某将刘某夫妇诉至法院，要求立即腾空并搬离案涉房屋。
【裁判结果】许某通过与赵某签订买卖合同的方式继受取得案涉房屋，虽办理了不动产产权变更登记，起到了权利公示的作用，但是出卖方自始未交付，可见许某从未实现过对房屋的占有、使用，未能完全取得房屋的所有权权能。故在所有权与占有权能相分离的情况下，尚不能认定许某有权基于房屋所有权人地位而要求房屋的实际占有人排除妨害。
【典型意义】房屋租赁事实先于房屋买卖，根据“买卖不破租赁”的原则，即使许某完成了产权变更登记，仍不影响赵某与刘某的房屋租赁合同效力，刘某仍然享有房屋的使用权。在此情况下，许某如维护自身权益，可向赵某主张合同损失。
案例二：出租危房应补偿承租人预期可得利益
【基本案情】2021年3月，丁某与兴隆公司签订房屋租赁协议，承租兴隆公司的房屋用于经营烧烤。同年5月，丁某在内部装饰性装修施工过程中，收到城建部门的停工整改通知书，案涉房屋承重墙体发生较大变化，属于危险性房屋，随时有倒塌风险，应当立即停工。经鉴定，丁某租赁房屋内的装修、现场物资以及经营损失总评估值为50万元，其中资产损失30万元、可得利益损失20万元。丁某将兴隆公司诉至法院，要求赔偿其损失。
【裁判结果】丁某与兴隆公司签订房屋租赁协议，兴隆公司负有提供符合国家安全标准以及合同约定的租赁物的义务，丁某负有妥善使用租赁物并缴纳租金的义务。丁某承租该房屋的目的在于经营烧烤店并进行装修，但因为该房屋存在重大安全隐患，导致房屋无法继续装修。因而丁某租赁该房屋用于经营的合同目的无法实现，故由此造成的损失应由兴隆公司承担赔偿责任。
【典型意义】《民法典》规定了合同违约后的损失赔偿制度，即在行为人违反合同约定造成对方损失时，行为人向受害人支付一定数额的金钱以弥补其损失。赔偿目的最基本的是补偿损害，使受到损害的权利得到救济，使受害人能恢复到未受到损害时的状态。赔偿损失的范围可由法律直接规定或由当事人约定，在法律没有规定和当事人没有约定的情况下，应按完全赔偿原则赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失，主要涉及返还利益、信赖利益、固有利益、履行利益以及可得利益等不同的利益类型。
案例三：夫妻共同使用出租房屋应连带承担租金
【基本案情】2015年5月，赵某与刘某签订租房协议，赵某将承租的房屋用于经营手机售卖与维修业务，赵某妻子张某参与日常经营业务。2020年5月，案涉房屋租赁协议到期，但赵某未退房，并继续使用该房屋经营手机业务，刘某对此亦无异议。2022年8月，赵某退还承租房，刘某主张2020年5月至2022年8月期间的房屋租金未果。刘某将赵某夫妻二人诉至法院，要求支付租金。
【裁判结果】刘某与赵某签订的租房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期限届满后，赵某继续使用租赁物，刘某并没有提出异议，因此“原租赁合同”继续有效，但是租赁期限转为不定期，赵某应当负担2020年5月至2022年8月期间的房屋租金。该房屋日常使用过程中，张某作为赵某妻子参与了实际经营，故张某为共同经营人，该房屋租金为赵某、张某夫妻共同债务，应共同对房屋租金承担连带清偿义务。
【典型意义】夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方作为承租人签订房屋租赁合同，其配偶是否应承担支付租金的连带责任，是现实生活中备受关注的问题。《民法典》从“共债共签”“日常生活需要”“共同生产经营需要”等方面，对于夫妻共同债务认定做出了明确规定，为解决夫妻欠付房屋租金等夫妻债务问题提供了明确的法律依据。
案例四：承租人基于公平原则有权获得拆迁补偿
【基本案情】2018年7月3日，张某与胡某签订房屋租赁协议，约定张某租赁胡某的房屋用于经营灯饰建材等。张某支付了房屋租金，进行房屋装修后正式营业。2022年4月，因旧城改造，案涉房屋所在区域启动房屋征收补偿工作。经评估，案涉房屋估值70万元、装修及附属设施补偿费6万元、搬迁费5000元、停业损失补偿费4万元。张某按照拆迁公告要求停止营业，并于同年7月搬迁腾空房屋，但相关补偿款项由胡某领取。张某主张其作为承租人亦有权领取相关补偿款项，诉至法院。
【裁判结果】房屋拆迁时，出租人基于所有权人身份被认定为被征收人，有权获得相关拆迁补偿；但承租人作为实际搬迁主体，其经济利益遭受损失的，亦有权获得相关补偿。因租赁合同中对于房屋补偿款项未作出约定，应当依据公平原则，结合各补偿款项的性质、搬迁时的实际情况以及由此造成的损失等因素综合考虑，故二人均有权获取相关项下的补偿。
【典型意义】土地房屋征收补偿中，补偿的对象不仅包括房屋所有权人，通常也包括承租人。一方面，从物权保护的角度来看，房屋征收补偿的性质为弥补所有权人丧失物权的补偿，而物权包括占有、使用、收益、处分。租赁协议实际上是所有权人将物权中的占有、使用权让渡给承租人，因此这部分权利的补偿承租人应当享有。另一方面，承租人通常会对房屋进行一定的装修、改造，但该部分投入与所有权人并不具有利害关系，所有权人仅是按照租赁协议约定收取房屋租金。而补偿款中对于房屋的装修、改造、实际损失等部分进行了补偿，如不对承租人给予补偿，则有违公平原则。
案例五：租赁合同解除后承租人应及时恢复原状
【基本案情】张某自带设备租赁彩虹公司厂房从事印染业。2021年3月，张某又与阳光公司签订租赁合同，将彩虹公司的厂房以及自己的设备一并转租给阳光公司。协议签订后，阳光公司一直在该厂房内生产经营。2022年1月5日，阳光公司在解除与张某之间的租赁合同，与彩虹公司重新签订厂房租赁合同。2022年1月9日，彩虹公司多次与张某就相关租赁设备拆除的事情进行沟通，但张某仅拆除了部分无证设备，剩余设备一直滞留于彩虹公司内。现彩虹公司将张某诉至法院，要求张某立即将安装在厂房内的设备拆除并支付在此期间的房屋占有费。
【裁判结果】彩虹公司与阳光公司之间存在租赁合同关系，张某的设备因没有合同或者法律依据占用彩虹公司的厂房，与彩虹公司之间存在侵权法律关系。此外，彩虹公司在张某与阳光公司解除合同后，通知了张某恢复原状、拆除设备搬离现场，故张某应将租赁物拆除、搬离，并对设备滞留期间的占用损失承担赔偿责任。
【典型意义】租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。一般认为，“恢复原状”是损害赔偿的基本方式，即由赔偿义务人将受损权益恢复到损害发生之前的状态。如承租人未履行约定或法定的恢复原状义务，致使出租人无法正常使用租赁房屋，产生房屋空置损失，承租人应承担赔偿损失的违约责任。
案例六：经营者不能因生意不佳要求解除租赁合同
【基本案情】2020年，大海公司（甲方）与朱某某（乙方）签订商铺租赁合同，将其所有的105号商铺租赁给朱某某经营。合同签订当日，朱某某支付了租金和履约保证金。后朱某某认为大因海公司没有下达书面开业通知、至今所有商铺未能统一开业，人气不佳，导致其生意不好，故诉至法院要求解除房屋租赁合同并承担违约责任。
【裁判结果】《民法典》对当事人可以解除合同的情形有明确的规定，本案朱某某已经领取营业执照并实际经营，虽其强调只是试营业，但领取了营业执照并经营就已经是实际开业。至于人气不佳、生意不好等原因皆系商业风险，亦不属于解除合同的法定理由，故对于朱某某的诉讼请求予以驳回。
【典型意义】近年来，由于社会经济情况的变化，实体商业不可避免地遭遇冲击，商业性房屋租赁合同相关的争议和纠纷也更加多种多样。承租人在签订租赁合同前应预见到商业经营风险，经营的高收益对应可能发生亏损的风险，所以该风险并未超出一个正常的完全民事行为能力人的合理预期。经营者在签订商铺租赁合同时，应当权衡经营所带来的利弊，以将风险降到最低。
案例七：承租人应按照合同约定缴纳物业管理费
【基本案情】2020年1月5日，聚盛公司（甲方）与王某（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其所有的205号商铺租赁给乙方用于商业经营，乙方除缴纳租金外，还应当依约缴纳物业管理费。合同签订后，王某即使用案涉商铺进行经营。后因王某未能缴纳2021年的物业管理费用，引发纠纷。
【裁判结果】聚盛公司依约提供了案涉商铺，王某应当依约支付相应租赁费用以及物业费用。现王某仅按约缴纳了2020年的租金以及物业管理费，2021年的租赁费用及物业管理费用均未能按约履行，故聚盛公司请求王某按照约定给付2021的租金以及物业管理费于法有据，应予支持。
【典型意义】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方当事人在房屋租赁合同中约定了物业管理费等相关费用，在不违反法律法规的强制性规定且为双方当事人真实意思表示的情况下，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应遵循诚信原则履行各自义务。