某物业公司与谢某物业服务合同纠纷调解案

——"以调促改"实质化解纠纷

民事 物业服务合同纠纷 临时建造垃圾场 居住环境 拖欠物业费 跟踪回访

基本案情：某物业公司是某花园小区的物业服务公司，谢某为该小区别墅的业主。物业公司认为其按照物业服务合同提供了服务，谢某却未按照约定履行物业费给付义务,自2020年拖欠物业费至今。故诉至法院要求谢某给付4年的物业费及违约金共计4万余元。

处理方式方法：在征得当事人同意后，法院委派调解员开展调解工作，并指派法官、法官助理、书记员团体对接指导工作。调解员通过翻阅卷宗，初步了解案情后,立即与谢某取得联系。但谢某存在情绪对立，对调解员一直避而不谈。调解员通过拨打电话、添加微信的方式，表明居中调解身份，并表示乐意倾听想法，协助解决困扰，进而取得谢某信任。调解员了解到谢某一家常年在外，房屋交付后一直空置，但物业费却一直按时缴纳。因孩子转学回来居住时发现屋外新建了垃圾堆放处，给谢某一家的生活带来诸多不便，后与物业、城管等多部门沟通迁移垃圾场无果，一气之下不再缴纳物业费。调解员将上述内容反馈后，法官指导调解员开展一系列矛盾纠纷化解工作。一是梳理双方的争议焦点；二是邀请物业公司负责人、谢某实地考察临时垃圾站对谢某生活的影响；三是引导换位思考，要求物业公司检视临时建造的垃圾站的合法性、合理性，对业主居住环境影响的程度，引导业主考量物业公司提供日常服务的付出和获得服务费的正当性；四是协调矛盾解决，通过居中斡旋，物业公司给出方案，同意采取措施降低垃圾场对谢某居住环境的影响、退让部分物业费并积极协调垃圾场外迁事宜。调解员适时指出谢某生活受到影响持续性问题，引导双方就后期物业费收取标准达成共识；五是持续跟进，巩固调解成果。调解达成共识后，调解员定期回访，跟进垃圾场迁移事宜，确保问题实质解决。

处理结果：经过调解，物业公司在垃圾场外加做围挡，安装喷淋头，通过强化管控降低对谢某居住环境的影响。谢某按照约定折扣标准缴纳物业费直至垃圾场迁移到位。后期回访中，调解员了解到小区垃圾场已经迁移，原址也已经恢复绿化。

解纷要旨：物业纠纷易发多发，很多业主常常因为物业服务有瑕疵、不到位才拒绝缴纳物业费。开展调解工作，必须找到当事人不缴纳物业费背后原因，标本兼治，促推物业服务水平提升，实质性化解纠纷。本案调解员，通过实地走访和现场评估，督促物业履行职责的同时引导业主换位思考，就物业费缴纳标准结合实际给出中肯意见，促使双方达成一致意见。达成调解后，以调促改，持续跟踪回访，推动临时垃圾场变回“绿地”，解决影响物业纠纷发生的背后原因，做到解“法结”，更解当事人“心结”。